灿星财富上半年一线城市楼市信心修复政策稳预期仍是主线

证券时报记者吴家明

“越来越多的购房者信心开始修复，这是我对上半年楼市的最大观感。”钟经理是深圳一家大型房产中介机构的“区域销冠”，他的团队从今年开始“招兵买马”，门店的带看量和成交转化率较去年末已经出现明显回升。

今年上半年，楼市政策暖风频吹，多个城市以更快的响应速度集中打出政策“组合拳”。作为全国楼市的风向标，一线城市的表现打破了往年“金三银四”后热度自然回落的季节性规律，5月和6月的市场继续展现韧性，释放出更多新信号。不过，分化仍是当下一线城市楼市的真实写照。

市场预期逐步回归理性

从成交变化来看，一线城市的新房和二手房市场均展现出回稳的新信号。根据中指研究院的初步统计，上半年一线城市新房销售面积同比下降约3%，远低于二线城市和三、四线城市的降幅。进入二季度，一线城市的楼市修复节奏进一步加快，4月和5月一线城市新房销售面积同比分别增长19%、10%，初步统计6月销售面积同比基本持平。

二手房的表现继续优于新房，今年上半年重点20城二手住宅成交约76万套，同比增长约6%。北京、上海、深圳等城市的二手房市场自3月“小阳春”以来成交热度延续。6月前28天，北京、上海在较高基数下仍分别同比增长5.6%、23.8%。深圳在4月底优化楼市政策后，新政效应持续释放，全市二手住宅录得4741套，同比增长8.9%。

值得注意的是，多数城市的二手房挂牌量呈下降态势。根据中指研究院的监测，2025年前10月重点城市二手房挂牌量整体明显增长，达到223万套。但之后至今年5月末，重点城市二手房挂牌量为211万套，相比去年前10月下降5%，其中北京、上海分别较去年高点下降17%和26%，重点城市挂牌量的回落反映出市场预期已经逐步回归理性。

豪宅率先跑出热度

价格端的信号同样清晰。今年上半年，一线城市房价“三连涨”曾是市场热议的话题。国家统计局日前公布的数据显示，从今年3月开始，北上广深的二手房价环比已连续3个月“四城齐涨”。与此同时，多城的豪宅热销也推高了市场热度，千万级房源的成交占比显著上升。以深圳为例，乐有家研究中心的数据显示，截至6月11日，深圳1000万元以上房源成交占比达到14.1%，较5月提升了2.6个百分点。

记者走访发现，当前市场仍呈现出典型的结构性分化现象：一边是核心区豪宅项目去化速度加快；另一边是外围片区、配套薄弱的刚需房源仍以价换量，购房者出价并未明显抬升。记者在深圳多个片区走访时，受访的多位房产中介经理均表示，近两个月核心区房源成交价已率先止跌企稳，此前市场下行期普遍存在的“追跌杀涨”心态明显淡化，购房者不再执着于无底线砍价。“不过，一些配套较差或外围区域的刚需二手房，买家给出的报价和3、4月份相比，几乎没有拉开差距。也就是说，刚需购房者的信心开始修复，但价格承受力修复还需要一个循序渐进的过程。”

在业内人士看来，一线城市楼市目前普遍呈现“豪宅与普宅、核心区和外围区域分化明显”的局面‌，楼市还远没有达到全线回暖的程度。与此同时，这种分化背后也是购房逻辑的深刻转变。

“现在的购房者愈发看重地段、品质与交付安全，核心地段的‘好房子’成为主流选择。”深圳一家房企的营销负责人告诉记者，“所以，并不是所有新房都能热销，不同城市和房源之间的分化依然存在。进入2026年，购房者越来越理性。”

下半年政策稳预期仍是主线

“总体而言，今年房地产相关政策转向稳预期，侧重于修复市场供求关系和内生动力。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，进入2026年下半年，政策会继续贯彻“控增量、去库存、优供给”的思路，修复市场供求关系和内生动力的方向不会改变。值得注意的是，AI、半导体等新兴行业的繁荣，对一线城市高品质楼盘的带动作用仍将持续，这可能也是下半年楼市分化的一个最大特征。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，总体来看，房地产市场正从深度调整迈向止跌回稳，下半年有望迎来更多积极信号。

中指研究院认为，当前仅北京、上海、深圳、海南部分地区等存在住房限购政策。除住房限购之外，不少地方在公积金使用方面还存在不合理限制，部分城市商办市场也存在限制性政策等。未来，房地产领域不合理限制性措施将继续优化。与此同时，下半年预计将继续围绕“稳房价、稳预期”精准施策。重点城市“好房子”项目持续入市、公积金等支持政策持续发力，将对市场形成一定支撑，但市场修复仍以优质供给带动的结构性改善为主，市场全面企稳仍需时间。

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