当城市进入存量更新时代，决定一座城市最高价值的，到底是什么？
深圳一路向西，填海造城，白纸作画，从深圳湾、前海到空港新城，持续长出新中心。
广州则走出另外一条路，在千年商都最有历史的土地上，把历史、滨水、商业与公共生活重新组织起来，再造一张城市封面。
每一座伟大的城市，都在结合自身的底蕴与禀赋，写下最适合自己的进化答案。
01
城市发展的拐点到了
2026年，城市发展的风向变了。
近期，“十五五”规划纲要提出：高质量推进城市更新。
自然资源部发布文件：新增城市建设用地不能用于房地产经营开发。
而2025年中央城市工作会议也明确强调：要从“增量扩张”转向“存量提质”“内涵式发展”。
这些重磅文件背后，其实指向的是同一个变化：
大规模向外扩张的时代结束了，中国城市，开始从“建设时代”走向“运营时代”。
以前，城市主要比规模、比速度、比GDP、比天际线。但当城市发展到一定阶段以后，城市还要回答一些更难的问题：
你到底是谁？
你和别的城市有什么不一样？
你有没有自己的精神坐标、文化核心和公共场景？
这是北上广深都在面临的问题，也是所有重点城市都绕不开的新命题。
直到今天，这个问题还没有标准答案。
而聚龙湾，恰恰是在这个节点上，广州拿出的一个具有示范意义的解题样本。
它要验证的，是在历史与滨水的核心约束条件下，能否“生长”出一个代表城市未来发展方向的滨水魅力区样板。
02
这块地，全国罕见
先看一个信号。
近日，聚龙湾获得“2025福布斯中国·市中心城市创新生态品牌评选”中的“城市社区开发运营品牌”奖项，成为该奖项评选中粤港澳大湾区城市唯一入选项目。
为什么偏偏是聚龙湾？
因为放眼全国，这样的土地，这样的机会，已经越来越罕见了。
全国并不缺历史街区，也不缺工业遗产和滨水更新。真正稀缺的，是这些资源能不能同时落在同一块主城核心上，还能被统一规划、整体开发、长期运营。
同时，一线城市核心区不是没有更新机会，而是越来越以小尺度、碎片化、修补式的方式展开。拆一点、补一点、修一点，很难真正改写城市界面。
但聚龙湾不一样。
它位于白鹅潭商务区核心，约2.21平方公里成片空间、1.2公里珠江岸线、5公里河涌岸线，42处历史文化遗存、143株古树及后续资源散落其间。
更重要的是，白鹅潭本就是广州千年商都的重要根脉。
从宋元时期的大通港，到明代怀远驿，再到近现代民族工业、航运贸易在此集聚，这里始终是广州因水而兴、向外生长的重要界面。广州很多重要的城市记忆，都曾在这片水岸发生、堆积、沉淀。
所以，落到聚龙湾这块地上，你看到的，就不只是几栋老建筑，而是一座城市生长繁盛过后的历史肌理：聚龙古村、毓灵桥、协同和机器厂、德国教堂、冲口仓、渣甸仓、亚细亚花地仓、古树、水脉，以及延续至今的龙舟赛、生菜会……
协同和机器厂实景图
清代毓灵桥实景图
冲口仓实景图
放眼全国，像聚龙湾这样，同时占据主城核心、滨水岸线、成片空间与完整历史肌理，还能以片区逻辑统筹开发、长期运营的土地，几乎没有平替。
也正因为如此，广州对这块土地寄予厚望。
在广州的规划中，聚龙湾承担两项重任：一是助力白鹅潭打造世界级地标商圈；二是与东岸中心“珠金琶”遥相呼应，在西岸中心打造广州未来的城市封面。
聚龙湾的更新是一件极为艰巨的任务，这里不是一张白纸，而是旧厂、旧城、旧村交织的复杂土地。既要保留历史肌理，又要重塑城市功能，还要让不同空间重新组织起来。
要驾驭并重塑这种极其稀缺而复杂的资产，显然不是普通开发逻辑能够完成的。
因为，比资源叠加更稀缺的，是在2.21平方公里的成片空间内，对这些历史文化、自然生态资源进行系统梳理、一体化规划设计和全周期运营的能力。这决定了一个项目最终是“拼贴画”还是“有机体”。
而最终承担这项任务的，是珠江实业。
它的底气，并非仅仅源自白天鹅宾馆、天河体育中心、广州图书馆等一系列显赫地标的建设史，更在于其深深刻进骨子里的“连片开发”基因与全产业链协同能力。
白天鹅宾馆
早在上世纪八十年代的淘金片区开发中，珠江实业就展现出了超越时代的“片区思维”。
通过系统性的规划，将华侨新村与环市东商务集群有机串联，相继建成了花园酒店、世贸大厦等一批标志性项目，率先打造出融合“在地文化”与“国际设计”的广州首个国际化CBD。
自此，“连片开发”便成为了珠江实业最核心的品牌底色。
正是这种覆盖了规划设计、开发建设、产业招商、商业运营到资产管理的全链条闭环，让珠江实业成为极少数能够跳出传统地产逻辑，对聚龙湾这类高度复杂的城市核心片区实施“全周期管理”的平台型企业。
某种程度上，也正是珠江实业的参与，让聚龙湾从一开始就拥有了更高的市场关注度和想象空间。
放眼湾区，这种在历史积淀中进行“绣花式更新”所创造出的深厚肌理与独特韵味，与深圳“白纸作画”的磅礴规划，形成了极具张力的对话。
这不仅是城市发展路径的差异，更代表了两种截然不同、却同样极致稀缺的城市资产类型。
03
广州未来的样子，藏在这里
我们的未来城市，长什么样？
中央城市工作会议已经把方向说得很清楚：城市工作的重心，要更加注重以人为本、更加注重特色发展、更加注重治理投入。
这意味着，未来城市中心的竞争，已经不是建筑体量、总部数量和天际线高度的竞争，而是对人才的争夺，对生活方式的争夺，对一座城市持续吸引力和承载力的竞争。
聚龙湾之所以值得期待，正是因为它瞄准的，不是某个单一功能中心，而是一种面向未来的复合型城市形态。
广州聚龙湾效果图
在这里，这种“复合”被精准地具象化为“文商旅创居”五大核心元素。但它们并非简单的功能拼图，而是一个相互激发的生态系统。
“文”与“旅”奠定独特魅力，吸引人气；“商”与“创”将人气转化为消费力与生产力；“居”则把这种流动的消费力、生产力，沉淀为稳定的高净值人群与社区活力，反哺所有业态。
聚龙湾太古里实景图
在这五大元素中，“创”和“居”尤为关键。前者决定一个片区的生产力，后者决定一个片区的生命力。
先看“创”。
按照片区规划，聚龙湾将重点导入高端商贸业、生产性服务业和科创文创产业。
一方面，首发经济、高端零售、国际贸易、数字贸易、供应链服务等业态，会承接广州建设国际消费中心城市的需求。
另一方面，法律、会计、咨询、科技服务、创意设计、文娱传媒等产业，也将为珠江西岸更广阔的先进制造业和城市经济体系提供支撑。
这意味着，聚龙湾承接的，远不只是客流，更是资源流、信息流、企业流和专业服务的持续聚集。
聚龙湾“创”的价值，也正在这里。
它考验的，不是办公楼有多少，而是资源整合能力，是能不能为企业提供资源链接、展示交流、专业服务与创新协同的完整平台。
聚龙湾首发中心实景图
再看“居”。
聚龙湾的“居”，不只是拥有一线江景、繁华配套和高端产品，更是在一整片有历史厚度的水岸里生活。
如今，涌口电排站已经活化为在地历史文化馆，冲口仓也已成为聚龙湾城市展厅，古榕、旧仓、红砖、水塔、公园、涌道，共同构成了一套可感知、可漫游、可停留的日常游逛系统。
你从珠江边的步道走进街区，经过一棵百年古榕，拐进由旧仓改造的商业空间，在老工业建筑里喝咖啡、看展、吃饭，再往前走，又进入首发中心和创意园区构成的现代界面。
千年商都的记忆、近代工业的痕迹和当代消费文化，会在这里重新交汇。
广州聚龙湾实景图
这种生活场景，在今天的一线城市里并不多见。它不是简单地住在一个繁华地段，而是住进一段城市历史里。
为了承载这种生活想象，聚龙湾在“居”的端口，给出了两份极具分量的生活提案：
一份，是立于珠江头排的江景大平层——璞毓。
它一边承接城市中心的繁华资源，一边独享江岸带来的开阔与静谧。底盘是高端商业群，再从建筑设计、架空泛会所，到连廊体系无缝对接太古里，璞毓回答了一个命题：真正高等级的居所，不是远离城市，而是在城市精彩之处，安放自在的生活。
聚龙湾·璞毓效果图
另一份，则是即将于今年4月重磅登场的“聚龙湾首发住宅”。
它巧妙地扎根在聚龙湾的几何圆心，通过专属的天桥系统，步行约200米即可沉浸太古里的潮流多元，约700米便能直抵珠江水岸，直接打破了广州楼市“顶奢商业+核心水岸=2000万级豪宅”的传统定律。
聚龙湾首发住宅效果图
这两份极具诚意的居住提案，不仅是产品力的越级，更是造城理念的升维。
珠江实业要做的，不只是开发某个住宅或商业项目，而是把聚龙湾做成广州下一代城市中心的样本。
一块地的起点，看禀赋；一座城的高度，看操盘。
珠江实业，是广州少有的既懂建设、也懂运营，既能落地地标、也能统筹片区的综合能力平台。全产业链、全周期、全精品，正是它最鲜明的底色。
聚龙湾之所以值得期待，不只是因为这块土地足够稀缺，更因为广州把这样一块地，交给了一个真正懂城市的人。
接下来，两场活动尤其值得关注。
一场是3月25日的首发经济生态交流会。
它更像一次前哨，提前把聚龙湾“创”的一面推到市场面前：首发经济怎么落，首发中心怎么做，珠江会客厅如何成为资源链接的平台，广州又准备怎样把消费、贸易、品牌、企业和城市界面重新组织起来。
另一场，是3月27日的“源起之地，聚浪涌新”品牌之夜。
千年珠江潮涌，聚龙源起新生。对聚龙湾来说，这既是一次品牌正式发声，也是一次生活方式的系统展开：
历史如何活化，商业如何打开，居住如何嵌入，整个片区又将呈现出怎样的活力，市场都将在这场发布会上看到更清晰的答案。
因此，这场品牌之夜，远不止是一次单纯的项目亮相。它将系统阐释，广州将如何在这片最有历史厚度的水岸上，解答存量时代城市发展的核心命题，并清晰勾勒出这张“新城市封面”的兑现路径。
看懂聚龙湾，或将成为看懂广州未来十年城市价值流向的关键。
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